5 spraw, o których warto pamiętać przed podpisaniem umowy przedwstępnej

Idąc dalej cyklem kupna nieruchomości, dziś postanowiłam napisać o tym, o czym należy pamiętać, zanim podpisze się umowę przedwstępną. Osoby kupujące mieszkanie po raz pierwszy nie zawsze są świadome, więc bardzo się ucieszę, jeśli pomogę choć jednej osobie.

1. Forma umowy przedwstępnej. Może być cywilno-prawna lub w formie aktu notarialnego. Nie ma żadnych wymagań dotyczących formy. Umowę cywilno-prawną sporządza sprzedający, potem obie strony ją podpisują. Może być tak, że w umowie niektóre zapisy będą korzystniejsze dla jednej ze stron, prawdopodobnie sprzedającej. Taka umowa ma też „mniejszą moc”. Na jej podstawie deweloper może wycofać się ze sprzedaży nieruchomości i trudniej będzie go „zmusić” do sprzedaży. W przypadku umowy w formie aktu notarialnego, kupujący może go do tego zmusić za pośrednictwem sądu. Podsumowując – umowa w formie aktu notarialnego kosztuje, ale jest bezpieczniejsza, a za bezpieczeństwo się płaci – warto. Ile kosztuje umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego? O tym przy innej okazji.
2. Negocjacje. Tego słowa warto nauczyć się jeszcze długo przed zamiarem kupna mieszkania – potem będzie łatwiej je prowadzić. Rynek nieruchomości jest już nasycony, a nawet przesycony – mieszkań jest więcej, niż chętnych, a wciąż powstają nowe. Dlatego właśnie warto negocjować – oczywiście w granicach rozsądku i z uwzględnieniem realiów rynku. Na więcej można sobie pozwolić (mowa o cenie nieruchomości), jeśli za mieszkanie płacimy gotówką lub posiadamy wkład własny, którym możemy zapłacić np. za garaż.  Co z negocjacjami w przypadku umowy przedwstępnej? Niektórych punktów w umowie nie da się przeskoczyć  – są niezbędne. Inne można modyfikować, negocjować. Negocjacji podlega zwłaszcza harmonogram płatności.
3. Harmonogram płatności – czyli gonią nas terminy. Tutaj kupujący ma pole do popisu. W przypadku mieszkania z rynku pierwotnego, deweloper pieniądze będzie otrzymywał w transzach, w zależności od tego, na jakim etapie są prace. Transze, w przypadku kredytu hipotecznego będzie wypłacał bank, jeśli kupujący będzie posiadał wkład własny, to również z tego źródła będą płynęły pieniądze na konto dewelopera. Co, jeśli wkładu własnego nie ma, a deweloper żąda sporej kwoty jeszcze przed otrzymaniem kredytu? Nie pożyczać – negocjować. Deweloper i tak dostanie od nas pieniądze, tylko trochę później – najczęściej więc zgodzi się na nasze warunki. Terminy „dużych” transzy zgrajmy z przewidywanym terminem otrzymania kredytu. Pamiętajmy jednak, że deweloperowi warto wpłacić choćby drobną sumę, jeszcze przed otrzymaniem kredytu – żeby obie strony wiedziały, że umowa jest wiążąca nie tylko „na papierze”, ale poświadczona też pewną sumą.
4. Umowy się czyta, nawet jeśli mają po kilkanaście stron i połowa punktów nie jest jasna. Od wyjaśnienia jest deweloper, ewentualnie notariusz. Pytać trzeba zawsze – w końcu nie decydujemy się na zakup odkurzacza za 500 złotych, tylko mieszkania, które kosztuje kilkaset tysięcy. Jeśli umowa zostanie podpisana w formie aktu notarialnego, to czeka nas jej odczyt przez notariusza w obecności obu stron.
5. Umowa przedwstępna jest niezbędna do złożenia wniosku o kredyt hipoteczny. Jeśli składamy kilka wniosków, potrzebujemy kilka jej kopii. Zróbmy je wcześniej, żeby doradca kredytowy nie miał dodatkowej pracy, a wniosek został złożony szybko.

A co Ty byś dodała?